【房地產｜日本特報】日本主要城市中古公寓漲勢卡關？東京23區流通均價季跌2.9%，大阪一年仍大漲22.8%

【房地產｜日本特報】日本主要城市中古公寓價格仍處高檔，但漲勢已出現放緩跡象。日本不動產數據公司 Mercury 公布2026年第2季調查，東京23區屋齡20年內的中古公寓流通樣本平均價格為1億6,275萬日圓，較上一季下跌2.9%；大阪市則達1億604萬日圓，與去年同期相比大漲22.8%。

本次調查統計2025年4月至2026年6月底曾進入市場流通、屋齡20年以內且不含投資型物件的中古公寓。數據反映的是Mercury自有資料庫中的流通樣本，並非各城市所有中古公寓的整體成交均價。

東京23區流通均價季跌2.9%，14區突破1億日圓

2026年4月至6月，東京23區中古公寓流通樣本平均價格為1億6,275萬日圓，較上一季減少491萬日圓、下跌2.9%，為六大調查區域中季跌幅最明顯的地區；但與2025年同期相比仍上漲9.4%。

當季共有千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、台東區、江東區、品川區、目黑區、世田谷區、澀谷區、中野區、杉並區及豐島區等14區，流通樣本平均價格突破1億日圓。

其中，港區中古公寓較新建案首次銷售時的平均漲幅達139.4%，千代田區也達138.9%，目前價格約為新屋銷售時的2.4倍。東京23區屋齡11至15年的物件平均漲幅更達165.2%，約為新屋時期價格的2.7倍。

大阪市中古公寓流通樣本平均價格為1億604萬日圓，較上一季上漲2.1%，與2025年同期相比增加22.8%，年增幅居六大調查區域之首。

大阪市以北區平均1億6,133萬日圓最高，福島區、西區、北區及中央區均突破1億日圓。北區屋齡11至15年的中古公寓，平均價格較新建案首次銷售時上漲208.1%，相當於新屋時期價格的約3.1倍，為大阪各區及各屋齡帶中漲幅最高。

過去漲勢相對溫和的名古屋市，本季成為表現最突出的市場，流通樣本平均價格為5,257萬日圓，較上一季上漲6.4%，季增幅居六大調查區域之首；與去年同期相比則上漲5.1%。

京都市平均價格為7,390萬日圓，較上一季微跌0.2%、大致持平；上京區以1億1,953萬日圓居全市最高，也是京都市唯一平均價格突破1億日圓的行政區。

橫濱市平均價格為7,916萬日圓，季增1.0%、年增10.6%；川崎市為7,949萬日圓，季增0.1%、年增10.3%。橫濱市場持續由橫濱站及港未來地區的大型塔樓住宅帶動，川崎則以中原區平均1億762萬日圓最高。

Mercury指出，日本主要城市中古公寓價格依然維持高水準，但自2025年第4季以來，部分區域已逐漸出現價格持平或漲幅縮小的情況。東京23區本季流通樣本平均價格下滑，大阪仍維持上漲，名古屋則在過去漲幅較有限的基期下，呈現較明顯的季度增長。

由於每季進入市場的物件在地點、坪數、屋齡及高價住宅占比上可能不同，平均價格變動不一定代表同一批住宅實際漲跌，仍需搭配後續季度資料觀察市場趨勢。

本次調查以「Realnet公寓資料庫」的新建公寓與中古流通資料計算，相關資訊可至Realnet News查詢。