日本空屋地圖揭地方住宅危機　台灣也進入大繼承時代，偏鄉老屋恐成低流動資產

【房地產｜日本特報】日本空屋問題持續受到關注。由產官學合作推動空屋對策的非營利團體「全國空屋對策聯盟」宣布，依據日本總務省「住宅・土地統計調查」資料，製作「全國放置空屋率增減地圖」，分析 2008 年至 2023 年間日本 1,047 個市區町村的放置空屋率變化。

分析指出，日本空屋問題並非單純平均擴大，而是受到「人口往三大都市圈集中」以及「各都道府縣內人口往縣廳所在地或經濟中心城市集中」兩股力量影響，使地方周邊地區、山間部與人口外流地區的放置空屋問題加速惡化。

三大都市圈放置空屋率上升較低，地方差距擴大

根據分析，南關東、近畿、東海等日本三大都市圈，放置空屋率的上升幅度相對有限。其中南關東上升幅度僅約 0.59 個百分點，近畿為 1.90 個百分點，東海為 2.31 個百分點。

相較之下，四國地區上升幅度達 6.49 個百分點，約為南關東的 11 倍。報告認為，首都圈與大都市圈持續吸引人口流入，使住宅需求仍存在；但地方地區因居住人口減少，許多住宅失去使用者，導致放置空屋增加。

公開的地圖中也可看出，首都圈與大都市周邊多呈現低上升區域，地方部與山間部則明顯偏紅，代表放置空屋率上升幅度較大。全國放置空屋率增減地圖：https://www.crassone.jp/special/map-chart/index.html

分析也比較 47 個都道府縣整體與縣廳所在地的放置空屋率變化，結果顯示有 42 個都道府縣，也就是約 89%，縣廳所在地的上升幅度低於都道府縣整體。

這代表即使在地方縣市內部，人口與經濟活動仍傾向集中於縣廳所在地或實質經濟中心城市。相對地，周邊市町村因人口流出與住宅需求降低，空屋問題更容易惡化。這種現象在四國與中國地方特別明顯。

不過也有例外，例如水戶、甲府、長野、津、奈良等縣廳所在地，其放置空屋率上升幅度高於全縣平均。分析指出，這些城市往往受到其他更大經濟圈影響，例如奈良市受大阪、神戶通勤圈影響，津市則受名古屋經濟圈及四日市、鈴鹿等產業城市影響。

這項日本調查對台灣也具有參考意義。台灣近年同樣面臨高齡化、低生育率與人口往都會區集中的結構問題，內政部統計顯示，2025 年上半年全台低度使用住宅已達 98.1 萬宅，占住宅類宅數 10.4%。另一方面，隨著大繼承時代來臨，越來越多房屋將由下一代接手，但不同區位的房產價值可能出現明顯分化。

在台北、新北、台中等都會區，繼承老屋仍可能具備改建、出租或轉售價值；但在人口外流或住宅需求較弱的地區，老屋若缺乏居住需求與市場流動性，反而可能因修繕成本、稅費負擔、共有產權與出售困難，成為繼承人難以處理的低流動性資產。

全國空屋對策聯盟指出，日本空屋問題背後其實呈現「雙重引力」結構：一方面人口往三大都市圈集中，另一方面各縣內部又往中心城市集中。被這兩股引力排除在外的地區，放置空屋率上升速度更快。

報告建議，未來空屋政策不應一體適用。對於仍有一定人口流入或居住需求的地區，可加強空屋活化、移住促進與既有住宅再利用；但對於人口流失嚴重、需求不足的地區，可能更需要以拆除、土地再利用與居住區域集中為核心，避免空屋長期放置造成安全與環境問題。

日本政府已於 2026 年 3 月 27 日修訂「住生活基本計畫」，提出最大化既有住宅資產價值、建立支撐人生 100 年時代居住生活基礎等方向。此次地圖與分析則進一步指出，空屋問題需要依照各地人口流動與住宅需求差異，制定更精細的對策。

全國空屋對策聯盟未來也將持續推動自治體空屋對策手冊，協助地方政府掌握空屋問題進度，並依不同地區類型規劃更符合實際需求的解決方案。

全國空屋對策聯盟官網：
https://www.j-akiya.jp