【房地產｜日本特報】建商品牌真能撐房價？日本研究揭品牌公寓「溢價消長」

【房地產｜日本特報】品牌豪宅溢價現形地圖揭示日本中古公寓市場「價格溢價」分布。日本中古住宅市場持續升溫，品牌豪宅是否仍具備明顯溢價，成為市場關注焦點。福嶋總研最新公布一項品牌公寓價格分析，透過比較周邊中古住宅行情，將各品牌物件的價格溢價以地圖方式視覺化，呈現不同區域與不同品牌在高房價時代下的相對優勢。

品牌公寓價格溢價首度地圖化以周邊行情比對真實差距

福嶋總研表示，本次調查針對品牌公寓的價格溢價進行定量分析，並將結果公開於 Google 地圖上，讓市場可直接觀察不同物件在地理位置上的溢價分布情況。

研究方法是以各品牌公寓為中心，篩選半徑 800 公尺內、屋齡正負 2 年的中古公寓作為比較樣本，藉此建立周邊市場行情。透過盡量排除地段與屋齡影響後，再進一步檢視品牌本身所帶來的價格差距。

在分類方式上，若物件價格高於周邊行情 20％以上，標示為紅色；高於行情但未滿 20％者為黃色；低於或等於周邊行情者則標示為藍色。整體分布情況也因此更容易被直觀掌握。

郊區不易顯現品牌溢價東京灣岸則出現「溢價吸收」

從調查結果來看，品牌價值並非在所有地區都能同樣反映於價格。福嶋總研指出，在郊區市場中，品牌溢價通常較不明顯，主要原因在於這類區域多以自住需求為主，價格更容易受到坪數、車站距離等實際條件左右，品牌因素相對不易放大。

另一方面，東京灣岸地區則呈現另一種市場特徵。由於區域整體房價快速上升，原本屬於品牌物件的超額價值，容易被整體漲勢稀釋，形成所謂的「溢價被吸收」現象。換言之，不是品牌失去價值，而是當區域全面走高時，品牌與非品牌之間的差距在統計上變得較不顯眼。

頂級品牌仍維持優勢地圖可快速看出哪些區域最有撐價力

即便整體市場進入高漲階段，部分高端品牌仍展現穩定優勢。調查顯示，三井不動產住宅旗下高端品牌「Park Mansion」所有樣本住戶皆維持 20％以上的價格溢價，「Park Court」也有不少住戶達到相同水準。兩者皆屬日本大型開發商三井不動產集團住宅體系品牌，其中「Park Mansion」定位更偏向頂級豪宅，「Park Court」則為高端住宅主力品牌，也顯示在市場上行期間，頂級品牌仍具備相對抗跌與撐價能力。

本篇研究由福嶋總研代表研究員、現任曼ションリサーチ株式會社資料事業開發室不動產數據分析負責人福嶋真司主導。福嶋真司畢業於早稻田大學理工學部，曾於大型不動產公司負責市場調查，亦曾在建築設計事務所擔任法務與勞務相關工作，現主要從事不動產市場調查、評價指標研究與開發，並為企業不動產事業決策提供分析支援，也持續向大型媒體與學術機構提供數據及分析成果。